REITs

“Regola numero 1: Mai perdere denaro. Regola numero due: Mai dimenticare la regola numero 1.” (Warren Buffett)

La parola REITs è un acronimo che sta per “Real Estate Investment Trusts” che si può tradurre come: “trusts d’ investimento del settore immobiliare“.

Quindi in sostanza per REITs s’ intendono dei prodotti finanziari che permettono d’ investire nel settore immobiliare, nello specifico ci sono tre tipi di REITs:

  • REITs societari: In questa categoria, dove si trovano la maggior parte dei REITs presenti sul mercato, sono presenti quelle società che possiedono e/o gestiscono immobili che producono reddito, generalmente attraverso gli affitti. Ci sono varie tipologie di immobili in cui i REITs investono, alcune sono: appartamenti, hotel, casinò, scuole e università, centri di elaborazione di dati informatici.
  • REITs di mutui In questa categoria sono principalmente presenti quelle società che erogano mutui alle persone che intendono acquistare la casa, anche se non sono rari i casi di società che acquistano MBS. I REITs di mutui, solitamente, guadagnano tra la differenza dei tassi d’ interesse tra il denaro che prendono in prestito e quello che erogano, questo modello di business tende ad essere molto profittevole quando i tassi d’ interesse dell’ economia sono in calo ma può avere problemi quando i tassi d’ interesse salgono.
  • REITs ibridi: Questa tipologia di REITs è una via di mezzo tra i REITs societari e i REITs di mutui, infatti il modello di business è rivolto sia all’ affitto e/o gestione di immobili e sia all’ erogazione di mutui.

I REITs hanno le seguenti caratteristiche distintive:

  • Almeno il 75% degli assets vengono investiti nel settore immobiliare, liquidità o nei titoli di stato statunitensi.
  • Devono ricevere almeno il 75% dei loro profitti da immobili, interessi sui mutui o dalla vendita d’ immobili.
  • Ogni anno, almeno il 90% del profitto sottoposto a tassazione deve essere elargito agli azionisti sotto forma di dividendi.
  • Entro 1 anno dalla fondazione devono avere almeno 100 azionisti.
  • Massimo il 50% del capitale azionario può essere detenuto da un numero di 5 o meno azionisti.
Come ogni strumento finanziario, i REITs hanno dei vantaggi e degli svantaggi.
I vantaggi sono:
  • Liquidità. Le azioni dei REITs possono essere vendute come ogni altra azione e in questo modo si elimina il problema della poca liquidità dell’ immobiliare tradizionale.
  • Diversificazione: Con un solo REITs, quindi investendo anche una cifra modesta, si può investire in centinaia o migliaia d’ immobili.
  • Dividendi: I REITs tendono ad essere uno strumento molto utile per coloro che desiderano dei flussi di reddito dal proprio capitale. Da notare è il fatto che molti REITs, al contrario della maggior parte delle azioni societarie tradizionali, pagano dividendi ogni mese dell’ anno.

Gli svantaggi invece sono:

  • Esposizione al rischio del mercato finanziario e quindi i prezzi possono subire oscillazioni che a volte possono essere anche molto violente.
  • Pagamento di spese di gestione che possono essere molto alte.
  • Tendenza ad avere una crescita dei prezzi inferiore agli altri tipi di azioni, questo avviene perchè almeno il 90% degli utili viene distribuito agli azionisti sotto forma di dividendi. Quindi, la percentuale dei profitti che si può investire in una espansione del business, tende ad essere limitata.
Ci sono tre modi principali con cui si può investire nei REITs:
  • Il primo è quello di acquistare direttamente delle azioni nei mercati finanziari.
  • La seconda modalità è quello di acquistare quote di Fondi Comuni D’ Investimento che hanno una esposizione ai REITs.
  • Il terzo modo è quello di acquistare quote di ETF che hanno una esposizione a dei REITs.

Se s’ intende investire nei REITs, consigliamo fortemente di analizzare attentamente i bilanci e di valutare lo scenario macroeconomico con una particolare attenzione al trend dei tassi d’ interesse definiti dalla banca centrale della nazione in cui si opera. Sicuramente, prima d’ investire del denaro, è consigliabile leggere almeno i testi di Benjamin Graham, Seth Klarman, Philip Fisher e quelli su Warren Buffett e Charles Munger.